문턱 높였는데 안심 못하는 지역 주택 조합 아파트 문제점

서울의 경우 노후 주택지를 사업대상지로 하는 지역주택조합 사업을 추진하는 곳이 늘고 있으며, 지방의 경우 같은 조건의 신축 아파트보다 저렴한 가격에 분양받을 수 있다는 걸 내세운 지역주택조합아파트 그러나 허위ㆍ과장 광고하는 피해 사례가 증가하고 있습니다. 

 

목          차

1. 지역 주택 조합 아파트 문제점 2. 지역주택조합 사업이란? (1) 지역 주택 조합 설립인가의 요건은? (2) 지역 주택 조합 아파트 조합원 자격은? (3) 지역 주택 조합 아파트 사업계획승인신청 시 토지확보 요건은? (4) 지역 주택 조합원에 가입할 때 어떤 것들을 확인해야 하나요? (5) 지역 주택 조합의 일반분양은 언제 가능한가요? 3. 지역 주택 조합 아파트 주요 피해사례 4. 지역 주택 조합 아파트 유의사항

 

 

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1. 지역 주택 조합 아파트 문제점

정부에서는 주택법 개정을 통해 조합 설립 조건 까다로워졌지만 불분명한 사업 무산 기준 등 고질병 수두룩 지역주택조합은 저렴한 가격에 내 집 마련을 할 수 있다는 장점으로 주목받았지만 성공률이 낮다는 단점이 있습니다. 정부는 지역주택조합 사업의 문턱을 높이고 사업 절차에 공공公共을 더 끌어들였지만 여전히 조합의 투명성을 담보하지 못한다는 지적 지역주택조합의 고질병은 대체 무엇일까.?

 

 

 

 

 

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2. 지역주택조합 사업이란?

지역주택조합은 일정 지역에 거주하는 무주택자들이 모여 주택 마련을 위한 조합을 구성하고, 조합(조합원)이 사업 주체로서 토지를 매입하고 건축비를 부담하여 주택을 건설·공급하는 제도입니다.

 

(1) 지역주택조합설립인가의 요건은?

지역주택조합 설립인가를 받기 위해서는 해당 주택건설대지(국·공유지 포함)의 80% 이상에 해당되는 토지의 사용권원(토지사용승낙서) 및 15% 이상의 소유권(주택법 개정, 2020.7.24. 이후 모집 신고 대상)을 확보하여야 하며, 조합원은 20인 이상으로, 주택건설 예정 세대수의 50% 이상의 조합원으로 구성하여야 합니다.

 

(2) 지역 주택 조합 아파트 조합원 자격은?

조합원의 자격은 조합설립인가 신청일로부터 1년 전의 날 기준(해당 주택건설대지가 법 제63조에 따른 투기과열지구 안에 있는 경우) 서울특별시·인천광역시 및 경기도에 6개월 이상 계속하여 거주하고, 조합설립인가 신청일 1년 전의 날(해당 주택건설대지가 법 제63조에 따른 투기과열지구 안에 있는 경우)부터 해당 조합주택의 입주 가능일까지 무주택 또는 전용면적 85㎡ 이하의 주택 1채를 소유한 세대의 세대주여야 하며, 본인 또는 본인과 같은 세대별 주민등록표에 등재되어 있지 않은 배우자가 같은 또는 다른 지역주택조합의 조합원이거나 직장주택조합의 조합원이 아니어야 합니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

(3) 지역 주택 조합 아파트 사업계획승인신청 시 토지확보 요건은?

주택건설 사업예정부지의 95% 이상의 토지소유권을 확보하고, 확보하지 못한 대지가 매도청구 대상인 경우 가능(공사 착수전까지 소유권을 100% 확보해야 함)

※ 국·공유지가 포함된 경우에는 해당 토지의 관리청이 해당 토지를 사업주체에게 매각하거나 양여할 것을 확인한 서류를 제출하여야 합니다.

 

(4) 지역주택 조합원에 가입할 때 어떤 것들을 확인해야 하나요?

지역주택 조합원에 가입하실 경우에는 사업추진 주체(조합원 모집 주체)가 누구인지, 조합원의 가입자격에 해당되는지, 조합원의 권리·의무 및 책임은 무엇인지, 계약서·조합규약 내용은 어떤 내용인지, 조합원의 교체가 가능한지 등과, 사업예정지의 토지확보 상황과 사업계획 추진 상황 등 궁금하신 사항은 관심을 가지고 확인하세요.

 

(5) 지역주택조합의 일반분양은 언제 가능한가요?

지역주택조합사업으로 건설하는 주택을 조합원에게 우선 공급하고 남은 나머지 주택에 대하여는 일반분양을 할 수 있으나, 일반분양은 사업계획승인을 받고 공사 착공 이후 입주자 모집승인을 득한 후에 일반분양이 가능합니다. 이 때, 주택이 건설되는 대지의 소유권을 모두 확보하여야 합니다.

 

3. 지역 주택 조합 아파트 주요 피해사례 및 문제점

(1) 확정되지 않은 사실을 토대로 홍보·광고

(2) 사업계획과 사업비 등 미확정 상태에서 동·호수 지정, 확정 분양가 제시

(3) 대형 건설사를 내세워 시공사가 확정된 것처럼 홍보

(4) 애초에 사업이 불가능한 상태에서 조합원 모집

(5) 같은 위치에 인가받은 조합이 있는데도 불구하고 조합원 모집(중복조합 불가)

(6) 매입 불가한 국공유지 또는 정비구역 지정된 토지를 대상으로 조합원 모집

(7) 조합원 모집 시 불법ㆍ위반 사례

(8) 조합원자격이 없음에도 불구하고 가입시킨 후 철회, 가입금 환불요구에 불응

(9) 가입 신청, 계약서 작성 후 중도에 계약을 철회ㆍ해지 요청할 경우 불응

(10) 사업일정, 진행상황 등을 거짓ㆍ과장하여 계약을 유도

(11) 조합원 가입단계에서 동ㆍ호수 지정이 가능하다고 유도하여 계약

 

 

4. 지역 주택 조합 아파트 유의사항

(1) 조합원 모집 시 홍보하는 내용은 사업계획(안)이지 확정된 사항이 아닙니다.

(2) 동·호수 및 분양가격 등은 사업계획 승인과 분양승인을 받아야만 결정되는 것으로 조합원 모집 시에는 미리 확정될 수 없습니다.

(3) 지역주택조합사업은 지역주민이 조합을 구성하고 사업부지를 매입하여 주택을 건립하는 사업으로서 사업추진과정의 모든 책임은 조합원이 지게 됩니다.

(5) 토지매입이나 사업계획승인, 시공자계약 등이 확정되지 않은 상태에서 조합원을 모집하기 때문에 분양가격이 불투명하며, 사업추진과정에서 토지매입, 공사비, 사업계획변경 등에 의한 추가 분담금 발생 요인이 많습니다.

(6) 토지사용권한의 미확보, 기반시설 부족(학교용지미확보), 조합원 간의 분쟁 또는 조합 및 사업자 간의 분쟁 등으로 사업기간이 장기화할 수 있으며, 사업이 지연되거나 무산될 경우 조합원의 재산상 손실 우려가 있습니다.

(7) 사업 장기화에 따른 추가 부담금 상승 및 조합내부 분쟁 등으로 인한 정신적·금전적 피해는 고스란히 조합원들에게 돌아가므로 조합 가입에 신중을 기하여 주시기 바랍니다.

(8) 조합원 모집 시 광고하는 시공 예정사가(사업초기 브랜드만 제공할 뿐 책임, 보증의무 없음) 시공하지 않을 수도 있습니다.

(9) 조합이 시공사(등록사업자)와 공동사업 협약을 체결하여야 비로소 시공사에게 사업추진에 대한 책임이 있습니다.

(10) 조합원모집 시 제시하는 계획도면과 전시 모형 등은 임의로 작성된 것으로 심의 및 사업승인과정에서 계획이 변경될 수도 있음을 유의하여야 합니다.

(11) 사업부지 내 국공유지가 있을 경우 용도폐지 가능 여부, 사업지의 학생 수용 가능 여부 등에 대하여도 미리 확인이 필요한 사항입니다.

(12) 해약 시 환급 관련 절차와 위약 규정(업무추진비는 환불 불가, 계약금의 10%를 위약금으로 변제 등)을 반드시 확인하여야 합니다.

(13) 자금관리의 투명성과 안정성 등이 확보되어야 하며, 금융시장에서 인정받는 자산관리ㆍ신탁회사가 자금관리를 하여야 합니다.(신청금 입금 시 계좌 예금주명이 신탁회사인지 반드시 확인 필요)

(14) 조합원 가입계약서와 조합규약의 내용을 상세하게 확인하시기 바랍니다.

(15) 가입계약서 또는 정관의 내용을 확인하여 불합리한 조항이나 문제점 등이 있는지 반드시 가입 전에 확인이 필요하고 조합원의 권리를 보장받도록 하여야 합니다.

 

오늘은 문턱 높였는데 안심 못하는 지역 주택 조합 아파트에 대해 살펴보았습니다. 오늘도 포스팅이 도움이 되셨다면 공감 부탁드립니다. 감사합니다.

 

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