임대차 계약의 안전장치 확정일자 받는 법

“확정일자”란 건물소재지 관할 세무서장이 그 날짜에 임대차계약서의 존재 사실을 인정하여 임대차계약서에 기입한 날짜를 말합니다(「상가건물 임대차 보호법 」제4조제1항 참조).

 

 

1. 확정일자의 효력

「상가건물 임대차보호법」에 따르면, 건물을 임차하고 사업자등록을 한 사업자가 확정일자를 받으면 등기를 한 것과 같은 효력을 가지므로 임차한 건물이 경매나 공매로 넘어갈 때 확정일자를 기준으로 보증금을 우선하여 변제받을 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제5조제2항).

 

(1) 적용대상

확정일자를 받은 임차인이 우선변제권을 갖기 위해서는 「상가건물 임대차보호법」 제2조제1항 단서에 따라 지역별로 정해진 보증금의 일정 기준금액을 초과하지 않는 임대차에 해당해야 합니다.

상가건물 임대차보호법 시행령

제6조(우선변제를 받을 임차인의 범위) 법 제14조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인은 보증금과 차임이 있는 경우 법 제2조제2항의 규정에 의하여 환산한 금액의 합계가 다음 각호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다. [개정 2008.8.21, 2010.7.21, 2013.12.30] [[시행일 2014.1.1]] 1. 서울특별시 : 6천500만원 2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 5천500만원 3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 3천8백만원 4. 그 밖의 지역 : 3천만원   제7조(우선변제를 받을 보증금의 범위 등) ①법 제14조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 보증금중 일정액의 범위는 다음 각호의 구분에 의한 금액 이하로 한다. [개정 2008.8.21, 2010.7.21, 2013.12.30] [[시행일 2014.1.1]] 1. 서울특별시 : 2천200만원 2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 1천900만원 3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 1천300만원 4. 그 밖의 지역 : 1천만원 ②임차인의 보증금중 일정액이 상가건물의 가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 상가건물의 가액의 2분의 1에 해당하는 금액에 한하여 우선변제권이 있다. [개정 2013.12.30] [[시행일 2014.1.1]] ③하나의 상가건물에 임차인이 2인 이상이고, 그 각 보증금중 일정액의 합산액이 상가건물의 가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금중 일정액의 합산액에 대한 각 임차인의 보증금중 일정액의 비율로 그 상가건물의 가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금중 일정액으로 본다. [개정 2013.12.30] [[시행일 2014.1.1]]

 

 

 

2. 확정일자 신청 절차

(1) 확정일자 신청

1) 상가건물 임대차 계약증서 원본을 소지한 임차인은 「상가건물 임대차보호법」 제4조제1항에 따라 상가건물의 소재지 관할 세무서장에게 확정일자 부여를 신청할 수 있습니다(다만, 「부가가치세법」 제8조제3항에 따라 사업자 단위 과세가 적용되는 사업자의 경우 해당 사업자의 본점 또는 주사무소 관할 세무서장에게 확정일자 부여를 신청할 수 있음)(「상가건물 임대차보호법 시행령」 제3조제1항)

 

2) 임차인은 상가건물 소재지 세무서장(이하 "관할 세무서장"이라 함)에게 「상가건물 임대차계약서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙」 별지 제1호서식의 확정일자 신청서를 작성하여 제출하여야 합니다(「상가건물 임대차계약서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙 」 제2조제1항 본문).

다만, 임대차의 목적이 상가건물의 일부분인 경우 확정일자 신청서와 함께 그 부분의 도면을 제출하여야 합니다(「상가건물 임대차계약서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙」 제2조제1항 단서).

 

3) 사업자등록 신청 또는 사업자등록 정정신고와 동시에 확정일자 부여를 신청하는 경우 확정일자 신청서를 갈음하여 사업자등록 신청서 또는 사업자등록 정정신고서에 확정일자 부여 신청 의사를 표시하여 제출할 수 있습니다(「상가건물 임대차계약서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙」 제2조제3항).

 

(2) 확정일자 신청 시 제출 서류

임차인은 위에 따른 확정일자 신청 시 다음의 서류를 제시하여야 합니다(「상가건물 임대차계약서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙」 제2조제2항).

1) 다음의 사항이 적혀 있는 계약서 원본

- 임대인·임차인의 인적사항, 임대차 목적물·면적, 임대차기간, 보증금·차임

- 계약당사자(대리인에 의하여 계약이 체결된 경우에는 그 대리인을 말함)의 서명 또는 기명날인

 

2) 주민등록증, 운전면허증, 여권 또는 외국인등록증 등 본인을 확인할 수 있는 서류

 

 

 

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3. 확정일자 부여 및 교부

(1)확정일자 부여

확정일자는 관할 세무서장이 확정일자 번호, 확정일자 부여일 및 관할 세무서장을 상가건물 임대차 계약증서 원본에 표시하고 관인을 찍는 방법으로 부여합니다(「상가건물 임대차보호법 시행령」 제3조제2항).

1) 관할 세무서장은 계약서 원본의 여백(여백이 없는 경우에는 뒷면을 말함)에 「상가건물 임대차계약서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙」 별지 제2호서식의 확정일자인을 찍고, 확정일자인의 인영(印影) 안에 날짜와 확정일자번호를 아라비아숫자로 적은 후 같은 서식의 확정일자용 관인(官印)을 날인하는 방법으로 확정일자를 부여합니다(「상가건물 임대차계약서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙」 제3조제1항). 계약서가 두 장 이상인 경우에는 간인(間印)하여야 합니다. 다만, 간인은 천공(穿孔) 방식으로 갈음할 수 있습니다(「상가건물 임대차계약서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙」 제3조제2항).

 

2) 관할 세무서장은 임대차계약이 변경되거나 갱신된 경우 임차인의 신청에 따라 새로운 확정일자를 부여합니다(「상가건물 임대차보호법 시행령」 제3조제3항).

 

(2) 확정일자 교부

관할 세무서장은 확정일자를 부여한 계약서를 복사하여 사본과 원본을 간인한 후 원본을 신청인에게 내줍니다(「상가건물 임대차계약서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙」 제3조제3항).

 

 

 

4. 부동산 일반 ( 주거용 ) 확정일자

(1) 전세나 월세 세입자의 경우에는 가급적 이사당일에 전입신고를 하고 이와 더불어 임대차계약서상에 확정일자를 받아두는 것이 좋은데요. 이렇게 하면 소중한 보증금을 떼일 염려가 없도록 임차권에 대항력과 우선변제권이라는 힘이 생기기 때문입니다.

 

(2) 임차인은 주택임대차계약서 원본과 주민등록증, 운전면허증, 여권 또는 외국인등록증 등 본인을 확인할 수 있는 신분증을 소지하고 임차주택 소재지의 읍사무소, 면사무소, 동 주민센터 또는 시·군·구의 출장소에서 방문하면 확정일자를 부여받을 수 있습니다.

 

(3) 또한, 정보처리시스템을 이용하여 주택임대차계약을 체결한 경우 해당 주택의 임차인은 정보처리시스템을 통해 전자계약증서에 확정일자 부여를 신청할 수 있습니다. 이 경우 확정일자 부여 신청은 확정일자부여기관 중 주택 소재지의 읍·면사무소, 동 주민센터 또는 시(특별시·광역시·특별자치시는 제외하고, 특별자치도는 포함)·군·구(자치구를 말함)의 출장소에 대하여 합니다.

 

(4) 주택임대차보호법 시행령

주택임대차보호법 시행령

제11조(우선변제를 받을 임차인의 범위) 법 제8조에 따라 우선변제를 받을 임차인은 보증금이 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다. [개정 2010.7.21, 2013.12.30, 2016.3.31, 2018.9.18, 2021.5.11] 1. 서울특별시: 1억5천만원 2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시: 1억3천만원 3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시: 7천만원 4. 그 밖의 지역: 6천만원