부동산교환과 교환계약이란

부동산교환은 재산권의 이전을 목적으로 하는 점에서는 매매와 같으나, 그 대가가 금전이 아니고 다른 재산권인 점에서 매매와 구별된다. 교환에 대하여는 매매의 규정을 그대로 준용할 수 있다. 그리고 보충금의 특약이 있는 경우에 그 금전에 대하여는 매매대금에 관한 규정을 준용한다. (민법 제597조)

 

 

1. 교환계약이란

당사자 쌍방이 금전 이외의 재산권을 상호 이전할 것을 약정함으로써 그 효력이 생기는 계약을 말한다. 금전 이외의 재산권을 이전한다는 점에서 재산권이전의 대가로 매수인이 금전을 지급하는 매매와 구별된다. 일단 교환계약이 성립하면 각 당사자는 목적이 된 재산권을 그 상대방에게 이전해 줄 채무를 부담하게 되고 이를 이행하지 못하게 된 경우에는 상대방에게 채무불이행책임을 부담하게 된다. 이러한 채무불이행의 한 유형으로써 우리 민법은 이행불능을 들고 있는데, 만약 계약체결 후 채무자가 자신의 책임 있는 사유로 채무를 이행하는 것이 불가능하게 된 경우 채권자는 본래의 채무이행에 대신하는 손해배상을 청구하거나 교환계약 자체를 해제할 수 있다. (민법 제546조)

 

2. 부동산교환

서로 필요한 부동산을 맞바꾸고 차액만 현금으로 결제하는 거래방식이다. 대부분 쉽게 팔리지 않는 부동산이거나 금융비용.세금등 부담이 과중하던지 아니면 향후, 시세차익을 기대하기 어렵다던지 혹은 부동산에 과다설정.하자등으로 지탱하기 어렵다던지 하는 사유등으로 주로 처분하는 경우가 많은 편이다.

간혹 절세용 또는 증여나 상속, 대출 많이 낀 투자용 부동산들도 시중에 나오는 경우도 있다. 즉, 매도자끼리 부동산을 가지고 있어야 하는 필요를 느끼지 못해 놀려놓는 부동산을 처분하고 새로 원하는 부동산을 취득해 서로 이익을 극대화할 수 있기 때문에 매도자 서로에게 이익이 되는 그런 경우이다.

한편, 부동산교환은 일반매매에 비해 거래에 따른 단계가 단순할 뿐아니라 시간과 경비를 줄여준다는 점에서 많은 장점을 갖고 있다. 따라서 교환 방법을 잘 활용하여 위험성만 배제된다면 부동산을 빨리 처분하고 원하는 부동산을 대신 골라잡을 수 있고 게다가 현금 없이도 거래할 수 있어 적합한 투자방법인 반면, 불공정한 교환등으로 인하여 피해를 보기도 하는 바, 주의를 요한다.

 

3. 부동산교환 장점

(1) 부동산교환의 시장성이 낮은 부동산을 처분할 가능성이 높다 : 일반부동산 매매의 경우 대상부동산을 매입할때 모두 현금이 필요한데 부동산교환은 대상부동산을 교환하고 부족한 가치만 현금으로 지급하면 되기때문에 그만큼 수요자을 확충시킬수 있다    

(2) 부동산교환은 경제적이다 : 여러번의 거래을 줄임으로서 시간과 비용적인 측면에서 경제적이다. 동시에 몇건의 부동산을 묶어서 교환할수도 있어 교환당사자들에게는 효율적인 측면이 상당히 있다    

(3)  부동산교환은 양도소득세 절세가 가능하다 : 양도가액은 실지거래가액으로 하되, 특별히 정한 바가 없으면 기준시가에 의할 수 있으며, 양도세 절세효과도 기대할수 있다    

(4)  부동산 교환은 자본손실을 방지할수 있다 : 부동산 교환은 현금매도후 대체 부동산을 구입할경우 정확히 같은 가치의 부동산을 구입하지 않는이상 어느정도 현금보유한도내에서 구입할수밖에 없서 자본손실이 발생할수있지만 부동산 교환읜 기존과 동일한 수준의 부동산과 교환하기때문에 재산이 줄어드는 것을 방지할 수있다

 

 

 

4. 부동산교환 단점

(1)  부동산 교환은 교환거래의 기준이 되는 가치평가가 정확하지 않다 : 토지가액, 업소 권리금등 부동산시장에서 정확하게 평가되는 못하는 부분들이 있기 때문에 불공정한 거래가 발생될 소지가 있다.

(2) 부동산교환은 거래 당사자들의 주관적 개입이 강해 거래성사률이 낮아진다 : 거래 당사자들은 당사자 물건은 시장가액으로 하고 상대방 물건들은 급매가로 평가하려드는 성향이 있다. 자기물건이 상대방 물건보다 좋아보인다는 선입견이 강하다.    

(3) 부동산교환의 검증 신빙성이 떨어진다 : 신빙성없는 검증인을 택할 경우, 피해를 볼 수 있다.

 

 

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5. 부동산교환 유의할 사항

(1) 적정가격의 판단은 객관적인 사람에게 말한다. 교환물건은 어느 한쪽이 손해보는 경우가 보통이다. 가격평가가 객관적으로 이루어지지 않기 때문에 호가에 따라 불공정한 교환이 이루어지는 탓이다. 누구나 자신의 물건은 높게 평가하고 상대측의 물건은 낮게 평가하려 하기 때문에 서로 절충하기가 어렵다. 따라서 거래에 참여하지 않은 중개업자나 감정평가사 또는 전문컨설팅업체에 의뢰하여 적정가격을 심사해야 한다. 문제가 있는 매물을 속임수로 교환하려는 사람이라면 객관적인 위치에 있는 사람에게 심의받는 것을 회피한다.

(2) 세금문제를 미리 확인한다. 부동산의 맞교환도 법률상 양도에 해당되므로 구입시 가격과 교환하였을때의 가격에 차이가 있으면 양도소득세 부과대상이다. 매도자가 양도소득세 신고를 하지 않으면 기준시가로 양도소득세가 매겨진다. 만일 실지거래가액으로 양도소득세를 신고할 필요가 있을때는 세무사와 상담하여 절세방안을 모색하는 것이 유리하다. 또한 가격이 현저하게 차이가 있는 매물을 맞교환하면서 같은 가격으로 신고하여 적발될 경우에는 그 차액을 증여한 것으로 보아 증여세가 부과될것수도 있으므로 주의해야 한다.

(3) 근저당, 임대차관계를 분명히 확인한다. 교환대상 물건에 근저당이 있는 경우 이를 해지할 것인지 넘겨받을것인지를 명기하되, 넘겨받는 경우 채권자가 채무인계를 허락해주는지 직접 확인해야 낭패를 당하지 않는다. 전세금을 안고 교환하는 경우도 임대차기간이 언제 끝나는지, 전세금 반환문제로 분쟁이 있는지를 임차인에게 직접 확인해야 한다.

(4) 서두를수록 위험하다. 문제가 있거나 가격을 속인 교환물건은 중개업자가 좋은 물건이란 것을 과장하기 위하여 가짜 고객을 불러들여 경쟁심리를 부추기거나 바람잡이들이 서두를 것을 재촉한다. 때문에 교환매물은 다른 매물과는 달리 상대방이 요군하는 계약날짜보다 며칠 연기하고 충분히 파악할 수 있는 시간을 확보해야 한다.

(5) 하자책임에 대한 단서조항을 명기한다. 교환은 매매거래와 달리 계약부터 잔금정산일까지의 기간이 짧아서 물건의 하자를 파악할 시간이 부족하다. 때문에 권리관계나 물건자체에 하자가 있을 때 상대방이 지어야 할 책임을 단서조항에 분명히 넣어야 한다. 민법상 권리의 하자는 거래후 1년간. 물건의 하자는 6개월간 매도인이 책임지게 되어 있다. 이를 하자 담보책임이라고 한다.

(6) 대리인과의 계약을 주의한다. 부동산을 거래할 때 소유자가 아닌 사람이 위임을 받아 나오는 경우가 많으며, 법적으로 문제가 되는 것은 아니다. 그러나, 교환때 등장하는 대리인은 원래의 소유자에게서 매물을 계약해 놓은 후 미등기 전매하거나 채권자가 권리를 행사하는 경우가 종종 있다. 때문에 대리인이 나올 경우 위임장과 매매위임용 인감증명을 첨부했는지 확인하고, 원소유자와 직접 통화하여 교환사실을 전달해야 소유권이전 후 분쟁이 발생하지 않는다.

(7) 도심외곽지 토지.임야등은 현장답사하고 시세를 확인한다. 중개업자의 농간이 가장 심한 종목이다. 도시의 아파트나 땅값과 달리 지방의 임야나 토지는 정확한 가격산정이 매우 어렵다. 때문에 상대방의 교환물건보다 현저히 싼 지방토지로 교환하여 차액을 챙기는지 현장의 부동산중개인을 통해 확인해야 한다. 또한 사용가치가 떨어지는 땅이 아닌지도 현장답사를 통해 살펴보아야 한다. 해당 군청에 들러 토지이용계획확인원을 발급받아 토지이용에 법적 제약이 없는지도 파악해야 한다.

(8) 점포는 권리금, 임대차 재계약 여부를 확인한다. 점포는 매매가액이나 전세금 외에 권리금이 붙어서 금액이 산정된다. 그런데, 권리금의 적정여부는 실제 장사를 해봐야 알 수 있으므로 며칠간 영업을 해본 후 넘겨받는 조건을 다는 것이 유리하다. 또한 임대차물건은 건물주와의 임대차계약이 가능한지, 전세보증금이 변동되는지 확인해야 한다. 이와 함께 점포의 용도를 바꿀 경우 도시계획법상 영업이 가능한지 해당관청에 확인해야 한다.

(9) 주택지는 하자와 민원을 확인한다. 주택지와 교환하는 경우 기존 주택을 헐고 새 주택을 건립하는 경우가 많다. 때문에 도로와의 접근조건 등 공법상 제약조건이 있는지 해당관청 주택과에 확인해봐야 한다. 또한 건축을 할 경우 이웃에서 민원이 제기될 가능성은 없는지도 알아봐야 한다.

 

 

6. 부동산교환절차

(1).교환의뢰

(2).현장답사.권리분석 (시세부풀리기 여부파악 및 근저당.임대차관계확인)

(3) 교환계약 (하자책임에 대한 단서조항 명기, 대리인과의 계약은 가급적 피할 것, 토지거래허가여부확인등)

(4) 매매차액정산

(5) 소유권이전 (담보대출 승계여부 사전확인)

(6) 양도세 신고